14 · Normandie
Le Calvados attire deux types d’emprunteurs que l’on oublie souvent quand on parle d’assurance de prêt : les acheteurs de résidences secondaires sur la Côte Fleurie, de Deauville à Houlgate, et les investisseurs qui achètent un studio ou un petit appartement à louer aux étudiants de Caen. Leur prêt est assuré comme celui d’une résidence principale, et il peut être renégocié de la même manière.
Repères du Calvados
Préfecture : Caen
Région : Normandie
Villes les plus peuplées
Source : populations municipales, base des communes de France.
La résiliation à tout moment s’applique aux contrats d’assurance qui garantissent un crédit immobilier accordé à un particulier. Le texte ne distingue pas résidence principale et secondaire. Un couple parisien qui finance une maison à Cabourg peut donc changer d’assurance à n’importe quel moment, dans les mêmes conditions qu’un acheteur caennais pour sa résidence principale.
Un point pratique : si vous avez déjà un prêt pour votre résidence principale, les deux encours s’additionnent pour apprécier le seuil de 200 000 € sans questionnaire de santé.
Pour un investissement locatif, l’assurance de prêt entre dans le coût de revient de l’opération. Dans un cadre fiscal au réel, les cotisations d’assurance d’un prêt locatif sont en principe déductibles des revenus fonciers. Réduire la cotisation améliore directement la rentabilité nette, année après année.
La banque exige parfois moins de garanties pour un prêt locatif que pour une résidence principale, par exemple sans garantie perte d’emploi. Relisez la fiche standardisée d’information : vous n’avez pas à payer des garanties que la banque ne demande pas.
Le Crédit Agricole Normandie, la Caisse d’Épargne Normandie, la Banque Populaire Grand Ouest et le Crédit Mutuel sont les principaux prêteurs du département, aux côtés des banques des acheteurs franciliens pour les résidences secondaires. Quelle que soit la banque, elle ne peut refuser une assurance déléguée aux garanties équivalentes.
Beaucoup d’investisseurs caennais louent en meublé, sous le statut de loueur en meublé non professionnel. Ce statut fiscal ne change pas la nature du prêt : s’il est souscrit par une personne physique pour acheter un logement, c’est un crédit immobilier de particulier, et la loi Lemoine s’applique à son assurance.
Côté fiscalité, les cotisations d’assurance d’un prêt qui finance un bien loué en meublé sont en principe des charges déductibles des recettes au régime réel. Une cotisation plus faible augmente donc le résultat imposable, mais l’économie nette reste positive : vous gardez la différence, diminuée de l’impôt correspondant.
Pour un investisseur qui possède plusieurs biens, chaque prêt peut être assuré par un contrat différent. Rien n’oblige à conserver chez tous les prêteurs leur contrat groupe.
Le programme Consomag de l’Institut national de la consommation résume en deux minutes comment changer d’assurance emprunteur.
Exemple chiffré
Un investisseur de 45 ans finance un studio étudiant à Caen avec un prêt de 120 000 € sur 20 ans, assuré seul à 100 %. Il change d’assurance au bout de trois ans pour améliorer la rentabilité de l’opération.
| Sur les 17 années restantes | Contrat de la banque | Assurance déléguée |
|---|---|---|
| Cotisation mensuelle au moment du changement | 36 € | 18 € |
| Coût restant jusqu’à la fin du prêt | 7 344 € | 2 005 € |
| Économie estimée | 5 339 € | |
Hypothèses : prêt de 120 000 € sur 20 ans à 3,5 %, l’emprunteur assuré à 100 %. Contrat de la banque à 0,36 % par an du capital initial ; assurance déléguée à 0,2 % par an du capital restant dû. Ces taux sont des ordres de grandeur observés sur le marché : votre tarif dépend de votre âge, de votre santé, du tabac et de votre métier.
Oui. Elle concerne les crédits immobiliers accordés à des particuliers pour un bien à usage d’habitation, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.
Oui, si le prêt est souscrit par un particulier. Un prêt souscrit par une société civile immobilière relève d’un autre cadre et doit être examiné au cas par cas.
Oui. Le seuil s’apprécie sur l’encours cumulé des prêts immobiliers assurés par une même personne.
Répondez à quelques questions sur votre prêt : un professionnel de l’assurance emprunteur étudie votre dossier et vous rappelle.
Service
Gratuit et sans engagement
Suivi
Un conseiller de votre département
Vos données
Transmises à un professionnel partenaire
D’autres pages pour les emprunteurs des départements limitrophes ou confrontés aux mêmes situations.
Risque aggravé de santé et métiers de la mer : AERAS, droit à l’oubli, loi Lemoine.
Personnel navigant et salariés de Roissy : des métiers que les contrats traitent à part.
Capitaux élevés et emprunteurs seniors : là où l’écart de prix entre contrats est le plus fort.
Jeunes couples de la métropole lilloise : l’écart le plus fort entre contrat groupe et délégation.