L'essentiel
- Les fonds sont débloqués par appels de fonds, au fil de l'avancement des travaux.
- Selon les contrats, la cotisation porte sur le capital total dès la signature, ou sur les sommes débloquées.
- L'assurance doit couvrir le prêt dès le premier déblocage : vous êtes déjà débiteur.
- La loi Lemoine s'applique aussi pendant le chantier : vous pouvez changer avant la livraison.
Comment se déroule un prêt à déblocages progressifs
- Signature de l'offre : le prêt est accordé pour le montant total, mais rien n'est encore versé, ou seulement un premier appel de fonds.
- Phase de construction : à chaque étape (fondations, mise hors d'eau, achèvement…), le promoteur appelle une fraction du prix, que la banque verse. Vous payez des intérêts intercalaires sur les sommes débloquées, parfois avec un différé de remboursement du capital.
- Livraison : le prêt est entièrement débloqué, l'amortissement normal commence.
Ce que coûte l'assurance pendant le chantier
Deux logiques coexistent selon les contrats :
| Base de calcul | Pendant le chantier | À vérifier |
|---|---|---|
| Capital total emprunté | Vous payez la pleine cotisation alors qu'une partie du prêt n'est pas versée | Le coût de la période de différé dans le TAEA |
| Sommes débloquées | La cotisation augmente au fil des appels de fonds | Que la couverture suit bien chaque déblocage |
Sur un chantier de 18 à 24 mois, l'écart peut être significatif. Demandez à la banque et à tout assureur concurrent comment il calcule la cotisation pendant la phase de déblocages.
Si le chantier prend du retard
Un retard de livraison allonge la période d'intérêts intercalaires, et donc la période pendant laquelle l'assurance est calculée sur une base qui n'est pas celle de l'amortissement. Si votre contrat applique la cotisation au capital total, chaque mois de retard vous coûte une assurance pleine sur un logement que vous n'occupez pas.
Changer d'assurance avant ou après la livraison
Rien ne vous oblige à attendre la livraison : la loi Lemoine permet de changer d'assurance à tout moment, y compris pendant les déblocages. La loi Lagarde vous permet aussi de présenter votre propre contrat dès la demande de prêt, ce qui évite de payer le contrat de la banque pendant tout le chantier. Dans tous les cas, le nouveau contrat doit couvrir l'ensemble du montage : prêt principal, prêt à taux zéro s'il y en a un, prêt relais éventuel.
Questions fréquentes
Faut-il être assuré avant le premier appel de fonds ?
Oui. Dès que la banque verse une somme, vous lui devez de l'argent : l'assurance doit couvrir ce risque, comme l'exige l'offre de prêt.
Le prêt à taux zéro doit-il être assuré ?
La banque l'exige en général, au même titre que le prêt principal. Vérifiez que le nouveau contrat couvre chaque prêt listé dans l'offre.
Une construction de maison suit-elle les mêmes règles ?
Oui pour l'assurance : le contrat de construction de maison individuelle prévoit aussi des déblocages par étapes.